फिजिबिलिटी रिपोर्ट नसताना टीडीआर फाईल फिरली

 

 

 

 

जनता वसाहतीच्या झोपडपट्टीच्या पुनर्विकसन योजनेसाठी लॅन्ड टीडीआरच्या बदल्यात जागा ताब्यात घेण्यासाठी एसआरए प्राधिकरणाने नेमलेल्या सल्लागाराने दिलेल्या अभिप्रायाचा आधार घेत एसआरएने टीडीआरची प्रक्रिया पुढे रेटून नेली. विशेष असे की, गेली 20 ते 25 वर्षे टीडीआरच्या बदल्यात भूसंपादन करणाऱ्या महापालिकेचा अभिप्राय देण्याचे कष्टही घेण्यात आले नाहीत. त्यामुळे हे प्रकरण ‌‘भैस भी मेरी और लाठी भी मेरी‌’ या म्हणीप्रमाणे चौकटीत बसवून कोट्यवधीचा टीडीआर लाटण्याचा मास्टर प्लॅन संगनमताने रचण्यात आला? याबाबत संशय वाढला आहे.

 

पर्वती प्लॉट न. 519, 521 अ. 521 ब वरील झोपडपट्टीच्या 48 एकर जागेवर पुनर्वसनाची योजना राबविण्यासाठी व संबंधित जागा ताब्यात घेण्यासाठी एसआरएने ओमकार असोसिएट्स या सल्लागाराची नेमणूक केली आहे. या सल्लाागाराने दिलेल्या अभिप्रायानुसार प्रकरण चौकटीत बसवून एसआरए प्राधिकरणाने गृह निर्माण विभागाला टीडीआरच्या बदल्यात भूसंपादनाला परवानगी मागितली. भूसंपादन विभागानेही नगरविकास विभागाचा अभिप्राय न घेता तत्काळ मंजुरी दिली. त्यामुळे एसआरएचे अधिकारी त्यांनी नेमलेला सल्लागार आणि गृहनिर्माण विभाग यांचे या प्रकल्पामध्ये एकमत असल्याचे आता समोर येऊ लागले आहे.

 

यासंदर्भात एसआरए कार्यालयाकडून माहिती घेतली असता, ओमकार असोसिएट्सने संबंधित जागेवर पुनर्वसन प्रकल्प राबविण्यासाठी जागेची सद्य:स्थिती, इमारतींची उंची याबाबत तांत्रिक अभिप्राय दिला आहे. ही जागा जरी कंटूर लेवलमध्ये असली तरी महापालिकेच्या विकास आराखड्यात या जागेवर उद्यानाचे आरक्षण असून हिल टॉप हिल स्लोप झोन नाही. त्यामुळे बांधकाम करण्यास परवानगी आहे. मात्र, यासाठी डोंगराच्या सपाटीकरणाची परवानगी आवश्यक असेल असे म्हटले आहे. थोडक्यात सल्लागारांनी विकास नियमावतील आरक्षण विकसित करताना 40 : 60 च्या फॉर्म्युल्यानुसार हिलटॉप हिलस्लोपवर उद्यानाचे आरक्षण विकसित करून उर्वरित जागेवर पुनर्वसन प्रकल्प राबवता येईल या चौकटीचा आधार घेतला आहे.

 

मध्यवर्ती शहरातील पर्वती टेकडी आणि परिसर ऐतिहासिक असून या भागात इमारतीच्या उंचींना 21 मीटरपेक्षा अधिक उंचीचे बंधन आहे. हे बंधन शिथिल करण्याचा प्रस्ताव शासनाकडे गेल्या काही वर्षांपासून प्रलंबित आहे. असे असताना सल्लागाराने इमारतीच्या उंचीसाठी विशेष परवानगी घ्यावी लागेल असाही अभिप्राय दिला आहे. परंतु ही परवानगी न घेताच केवळ टीडीआरची फाईल पुढे सरकवण्यात आल्याने पुनर्वसनापेक्षा शेकडो कोटींचा झोपडपट्टी पुनर्वसनाचा टीडीआर कसा निर्माण होईल, यासाठी अगदी खालपासून वरपर्यंतची यंत्रणा कामाला लागली आहे.

 

दुसरीकडे सल्लागाराने अभिप्राय देताना महापालिकेने मोनार्क या संस्थेकडून घेतलेल्या अभिप्रायाचा संदर्भ देत पर्वती टेकडी परिसरात इमारतींची उंची 32 ते 51 मीटरपर्यंत अनुज्ञेय करता येणे शक्य असल्याचे अहवालात नमूद केले आहे. मात्र, मोनार्कच्या या अभिप्रायाला शासनाच्या नगरविकास विभागाने अद्याप परवानगी दिलेली नाही. असे असतानाच केवळ सल्लागाराच्या अभिप्रायावर एसआरए आणि शासन दरबारी फाईल गतीने फिरून त्याला परवानगी दिली गेल्याने याप्रकरणातून संशयाचा धूर निघू लागला आहे.

उद्यानाचे आरक्षण असलेल्या जागेवर बांधकामाला परवानगी दिली जात नाही. मध्यंतरी सारसबागेमध्ये, तसेच संभाजी उद्यानात अगदी गुंठाभर जागेत अनुक्रमे सार्वजनिक स्वच्छतागृह आणि प्रयोगशाळा व माहिती केंद्र उभारण्यासाठी सुरू असलेले बांधकाम महापालिकेला पाडून टाकावे लागले आहे. ही वस्तुस्थिती असताना उद्यानाच्या आरक्षित जागेवर बांधकामाची परवानगी मिळेलच असे गृहीत धरून टीडीआरची फाईल तयार करण्यात आल्याची बाब समोर आली आहे. विशेष असे की एसआरए प्रकल्प राबविण्याची जबाबदारी ही एसआरए प्राधिकरणाकडे असली तरी टीडीआरच्या बदल्यात भूसंपादनाची प्रक्रिया महापालिका करते. हा टीडीआर वापरण्याची परवानगी देखील महापालिकाच देते. एवढा मोठा निर्णय घेत असताना एसआरए प्राधिकरणाने महापालिकेकडून अभिप्राय देखील घेतला नसल्याचे महापालिका अधिकाऱ्यांकडे चौकशी केल्यानंतर समोर येत आहे.

 

जनता वसाहत येथील या भूखंडाचा व्यवहार यावर्षी 30 जानेवारीला झाला. दुसऱ्याच दिवशी 31 जानेवारीला नवीन जागामालकाने एसआरएकडे टीडीआरसाठी प्रस्ताव दाखल केला. त्याचदिवशी एसआरएने सल्लागाराला अभिप्रायासाठी पत्रे दिली. सल्लागाराने 19 मार्चला एसआरएचे तत्कालीन मुख्य कार्यकारी अधिकारी निलेश गटणे यांच्याकडे अभिप्राय सादर केला. अवघ्या तीनच दिवसांत अर्थात 24 मार्चला गटणे यांनी टीडीआरचा प्रस्ताव गृह निर्माण विभागाकडे मान्यतेसाठी पाठविला. या प्रकरणात गटणे यांनी एसआरए आणि गृहनिर्माण विभागाची कार्यतत्परता दाखवून दिली. वास्तविकत: एसआरएकडे पुणे आणि पिंपरी चिंचवड महापालिका क्षेत्रातील एसआरएची प्रकरणे वर्षानुवर्षे धूळखात पडून आहेत. त्या प्रकरणांबाबत नगरविकास विभागाकडून साधा जाब विचारला जात नाही. या गतिमानतेमुळे देखील हे संपूर्ण प्रकरण संशयाच्या भोवऱ्यात अडकले आहे.

 

नागरी सुविधा उपलब्धतेसाठी विकास आराखड्यात दर्शविलेल्या आरक्षणाच्या बदल्यात महापालिका टीडीआरच्या माध्यमातून भूसंपादन करते. दुसरीकडे झोपडपट्ट्यांचा पुनर्विकास व्हावा यासाठी टीडीआरच्या बदल्यात पुनर्विकास प्रकल्प राबविण्यात येतात. या पुनर्वसनासाठी अधिकाअधिक बांधकाम व्यावसायिक पुढे यावेत यासाठी त्यांना मिळणारा टीडीआर खर्ची पडून विकसकाला मोबदला मिळावा यासाठी अन्य विकसकांना सर्वसाधारण टीडीआरसोबतच झोपडपट्टी पुनर्वसनातून निर्माण झालेला किमान 20 टक्के टीडीआर वापरणे बंधनकारक करण्यात आले आहे. मागील काही वर्षात नियमावलीतील अडचणींमुळे एसआरएचे प्रस्ताव अडकून पडल्याने पुनर्वसनापोटी निर्माण होणाऱ्या टीडीआरचे प्रमाण कमी झाले आहे. हे प्रमाण कमी झाल्याने या टीडीआरचे दर वाढले आहेत. याचा भार विकसकांवर येत असून सदनिकांच्या किंमती भरमसाट वाढून नफ्याचे प्रमाण कमी होत आहे. नफ्याचे प्रमाण वाढविण्यासाठी जनता वसाहतीच्या पुनर्वसनाच्या माध्यमातून लाखो चौरस फूट जागा निर्माण होईल, या आशेने मोठी लॉबी काम करत आहे. त्यातूनच नियमांची मोडतोड करून चुकीच्या पद्धतीने जनता वसाहतीच्या टीडीआरची फाईल रंगविण्यात आल्याची दाट शक्यता अधिकारी वर्तुळातून व्यक्त करण्यात येत आहे.

 

जनता वसाहतीच्या जागेसंदर्भात दिलेला अभिप्राय हा फिजिबिलिटी अहवाल नाही. तांत्रिकदृष्ट्या नियमात ज्या तरतुदी आहेत, त्यानुसार अभिप्राय दिला आहे. तसेच पार्क आरक्षित जागा ताब्यात घेऊन त्यावर 40 टक्के बांधकाम करून उर्वरित 60 टक्के जागेवर पार्क करण्याची तरतूद विकास नियंत्रण नियमावलीत आहे. त्यानुसारच अभिप्राय दिला आहे.

- संदिप महाजन, (सल्लागार, ओमकार असोसिएंट्स)